Guía práctica: Qué revisar antes de firmar una promesa de compraventa

Encontraste una propiedad que te interesa, acordaste un precio y llega el momento de firmar la promesa de compraventa. Aquí conviene bajar un poco la velocidad. La promesa no es simplemente un documento para “apartar” la casa. En Veracruz puede obligar a las partes a celebrar posteriormente el contrato definitivo; para ser válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato futuro y establecer un plazo determinado. Una forma sencilla de entenderla es: Todavía no estás recibiendo la propiedad, pero sí estás dejando por escrito bajo qué condiciones te comprometes a comprarla. Por eso, antes de firmar revisa estos puntos.

1. Confirma que estás comprando exactamente la propiedad que visitaste

Parece obvio, pero la descripción debe coincidir con el inmueble real. Revisa: ✓ Dirección completa. ✓ Número de casa, departamento o lote. ✓ Superficie de terreno y construcción. ✓ Estacionamientos y bodegas, cuando existan. ✓ Datos de la escritura o del Registro Público disponibles.

Consejo práctico

No revises únicamente que diga algo como “casa ubicada en Boca del Río”. La propiedad debe quedar suficientemente identificada para evitar dudas sobre cuál es el inmueble objeto de la operación.

2. Comprueba quién está vendiendo

Antes de entregar una cantidad importante, verifica que quien firma como vendedor sea realmente propietario o tenga facultades legales suficientes para vender. Conviene revisar: ✓ Escritura o título de propiedad. ✓ Identificación del propietario. ✓ Si existen varios copropietarios. ✓ Si debe intervenir el cónyuge. ✓ Poder notarial, si firma un representante.

Ejemplo

Si visitas una casa con un familiar del propietario y esa persona lleva toda la negociación, eso no significa automáticamente que pueda comprometer jurídicamente la propiedad. Antes de firmar, hay que saber quién tiene facultad para venderla.

3. El precio debe ser el mismo que negociaste

El contrato debe indicar claramente: ✓ Precio total. ✓ Cantidad que entregarás al firmar. ✓ Fechas de pagos posteriores. ✓ Saldo pendiente para escriturar. ✓ Forma en que se realizarán los pagos. Profeco recomienda que en los contratos inmobiliarios quede establecido el precio total, la forma de pago y los gastos adicionales que correspondan a las partes.

Una pregunta importante

Si entregarás $100,000 al firmar, no preguntes únicamente: “¿A qué cuenta transfiero?” Pregunta también: “¿Para qué se va a usar este dinero y qué sucede con él si la operación no se concreta?”

4. Deja muy claro qué sucede con tu anticipo

Este es uno de los puntos que más atención merece. El contrato debe explicar si la cantidad entregada: • se aplica al precio final; • puede devolverse; • en qué circunstancias puede retenerse; • qué sucede si incumple el vendedor; • qué sucede si incumples tú. Profeco recomienda solicitar comprobante cuando se entrega un apartado o enganche y revisar las penalizaciones aplicables a cada parte.

Consejo práctico

Evita frases ambiguas como: “En caso de cancelación se aplicará la penalización correspondiente.” Lo útil es saber: cuánto, cuándo, por qué y a quién.

5. Si comprarás con crédito, este punto debe quedar resuelto

Si necesitas un crédito bancario o Infonavit para completar la compra, no des por hecho que una negativa del crédito automáticamente cancela la operación sin consecuencias. Pregunta antes de firmar: ✓ ¿Qué sucede si el crédito no se autoriza? ✓ ¿Qué ocurre si autorizan menos dinero del necesario? ✓ ¿Qué pasa si el banco rechaza la propiedad durante su revisión? ✓ ¿Se devuelve el anticipo? ✓ ¿Existe alguna penalización?

Ejemplo

Imagina que prometes comprar una propiedad de $3,000,000 pensando utilizar $2,000,000 de crédito. El banco finalmente sólo autoriza $1,600,000. El problema ya no es únicamente financiero: necesitas saber qué establece el contrato si no puedes completar los $400,000 restantes. Por eso, cuando la compra depende del financiamiento, esa situación debe discutirse y documentarse desde antes.

6. Debe existir una fecha para llegar a la compraventa definitiva

Una promesa no debería quedar abierta indefinidamente. El Código Civil de Veracruz exige que se limite a un tiempo determinado. Revisa: ✓ Fecha o plazo para escriturar. ✓ Qué debe suceder antes de esa fecha. ✓ Quién debe entregar cada documento. ✓ Qué ocurre si el banco o la notaría requieren más tiempo.

Piénsalo como una ruta

Firmar la promesa es el inicio. La escritura es el destino. El contrato debería explicar cuánto tiempo tienen y qué tiene que suceder durante el recorrido.

7. Revisa gravámenes y adeudos antes de llegar a la escritura

Una propiedad puede tener una hipoteca, embargo u otra situación registral que deba resolverse antes de venderse. También pueden existir adeudos relacionados con: • predial; • agua; • mantenimiento; • condominio. Si existe una hipoteca, no significa necesariamente que la propiedad no pueda comprarse, pero debe quedar claro cómo se liquidará y cuándo se cancelará el gravamen. En operaciones con proveedores inmobiliarios, Profeco señala que debe informarse la existencia de gravámenes y que el inmueble debe quedar libre de ellos conforme a las condiciones aplicables a la escrituración.

8. Especifica qué se queda en la casa

Una frase como “se vende como está” puede generar interpretaciones muy diferentes. Si negociaron que permanecerán ciertos elementos, anótalos. Por ejemplo: ✓ Aires acondicionados. ✓ Cocina integral. ✓ Estufa o campana. ✓ Persianas. ✓ Ventiladores. ✓ Lámparas. ✓ Muebles. ✓ Equipamiento del jardín.

Ejemplo

Tú puedes pensar que una televisión empotrada forma parte de la venta. El propietario puede pensar que únicamente vende el soporte. Una línea en el contrato puede evitar una discusión después.

9. Revisa quién pagará cada gasto

Además del precio de la propiedad pueden existir: ✓ Gastos notariales. ✓ Impuestos. ✓ Avalúo. ✓ Gastos del crédito. ✓ Certificados. ✓ Cancelación de una hipoteca existente. No todos corresponden necesariamente a la misma parte. Antes de firmar procura saber qué pagará el comprador y qué deberá cubrir el vendedor.

10. Entiende las penalizaciones antes de aceptarlas

El contrato debe explicar qué sucede si alguna de las partes incumple. Pregunta: ✓ ¿Qué se considera incumplimiento? ✓ ¿Cuánto tendría que pagar el comprador? ✓ ¿Qué sucede si incumple el vendedor? ✓ ¿Se devuelve el anticipo además de alguna penalización? ✓ ¿En cuánto tiempo? Cuando compras a un proveedor inmobiliario sujeto a la NOM-247, las penas convencionales previstas para proveedor y consumidor deben ser recíprocas y equivalentes. No leas únicamente la penalización que te corresponde a ti. Busca también qué ocurre si quien no cumple es el vendedor.

11. No confundas firma, escritura y entrega

La promesa debería ayudarte a entender:

Firma de promesa → trámite de crédito y documentación → escritura → pago → entrega de la propiedad.

Pregunta específicamente: ✓ ¿Cuándo tomarás posesión? ✓ ¿Cuándo recibirás las llaves? ✓ ¿Debe estar totalmente pagada para entonces? ✓ ¿En qué estado deberá entregarse? Si el vendedor necesita permanecer algunos días después de escriturar, también conviene dejarlo expresamente acordado.

12. Si compras a un desarrollador, verifica el contrato esté registrado ante Profeco

Cuando compras vivienda a un proveedor inmobiliario, los contratos de adhesión de promesa de compraventa deben registrarse ante Profeco. La NOM-247 establece además que deben señalar la fecha y procedimiento para celebrar el contrato definitivo y las consecuencias del incumplimiento.

Haz esta revisión antes de poner tu firma

Pregúntate: ✓ ¿Sé exactamente qué inmueble estoy comprando? ✓ ¿Confirmé quién puede venderlo? ✓ ¿El precio y la forma de pago son los que negocié? ✓ ¿Sé qué sucede con el dinero que entregaré hoy? ✓ ¿Está previsto qué ocurre si mi crédito no procede? ✓ ¿Existe una fecha clara para escriturar? ✓ ¿Sé qué sucederá si alguna de las partes incumple? ✓ ¿Está claro qué muebles y equipos se incluyen? ✓ ¿Entiendo qué gastos me corresponden? ✓ ¿Tengo copia de todo lo que voy a firmar? Si alguna respuesta es “no sé”, no necesariamente significa que exista un problema. Significa que hay una pregunta que debes resolver antes de firmar.

La promesa debería darte certeza, no prisa

Cuando encuentras una propiedad que realmente quieres, es normal sentir urgencia por asegurarla. Pero precisamente porque estás comprometiendo dinero y asumiendo obligaciones, conviene pensar en la promesa de compraventa como las reglas del juego antes de empezar el partido. Si las reglas están claras desde el principio, comprador y vendedor saben qué deben hacer, cuándo deben hacerlo y qué sucede si algo cambia. No firmes únicamente porque estás seguro de querer la propiedad. Firma cuando también estés seguro de entender las condiciones para comprarla.